2013年那个关于中国房价的赌约！
上周，写了一篇文章，批驳瑞信关于“中国房地产泡沫是世界第二大泡沫”的观点，同时也反击了瑞信经济学家陶冬所谓的“2015-2016年中国房价泡沫破灭”的预测。近两天，有粉丝在微博留言：看到有经济学家说你水平很差？怎么回事？
老杨只能说：我并非纯学理派，也并无深厚的经济学功底，而只在是房地产领域有些研究罢了。在长期应用型研究的过程中，渐渐形成了“理论、数据、实战”“三合一”的“新派别”。主攻领域是房地产短周期，及中长期趋势，依托中国最大的房地产数据系统，以及一个还算不错的研究团队，20多份常规研究月报季报年报，慢慢形成了系统性思维，建立了独特逻辑框架，并经受住了近五年的实证考验。
这让我又想到了另一件事，2013年10月，席勒教授获得诺奖后，国内媒体猛炒，结果翻出来很多他看空中国楼市，尤其是一线城市楼市的观点。老杨很尊重每位学者，但就事论事，对于他们在中国房地产市场走势、当前房价性质判断，仅仅这一窄小领域的错误观点，老杨一定会信心满满的批驳。他们都比我有名、大牌，但他们的错误观点，会误导很多善良的中国百姓。过去十多年，已经误导了很多人，老杨能救一个，算一个吧。
下面是2013年10月我写的文章，原始网址在此：
我与席勒打个赌：5年内中国房价不会崩盘
早上，看到新闻：诺贝尔经济学奖得主席勒：中国房地产泡沫严重。便随手发了条微博：“在经济学部分领域，可能具有诺奖水平。但在判断中国房地产泡沫严重这一点，这货与谢国忠并无本质区别：不解国情、生搬硬套、信心满满、观点错误、误导民众！”
结果捅了个马蜂窝！很多网友愤而围攻老杨。忙了一天，直到现在，方稍有空闲，粗略的做个辩解吧。
首先，网友不满之处，集中在两点：一是，大家都知道，老杨是中国楼市长期的看多派（但同时认为楼市有短周期，所以短期从不死多、也不死空，而是动态变化）。黄金十年已逝，未来还有白银十年。这是2009年以来我一直坚持的，对于长期大势的判断。总是看多，惹部分网友不高兴，你们都懂的。
第二个不满之处，我狂妄自大，胆大包天，自不量力，挑战国际权威，且言语粗俗。关于挑战权威一说，过于夸张了。我微博中说得明白：“在经济学部分领域，可能具有诺奖水平。”经济学诺奖，当然在经济学领域具有很高的造诣，这是必须承认、尊重的。“但在判断中国房地产泡沫严重这一点”，我仅仅在“这一点”上持不同意见。至于言语粗俗，我记得以前解释过一次，“这货”是地方方言或俚语中，有戏说色彩，并无太多恶意和贬义。
其实，对于席勒，我并非全然不知。我在查美国楼市资料时，常用标准普尔/凯斯-席勒房价指数，他是创始人之一，我《楼市探秘》一书中，也引用了几个这价格指数的图表。但以前只知道他对美国房价和楼市，有很深的研究，对其理论和学术并不了解。刚才百度上看了下他的名头：现任美国耶鲁大学Sterling讲座教授（最高级别讲座教授），美国国家经济研究局（NBER）研究员、美国艺术与科学院（American Academy of Arts and Sciences）院士、计量经济学会（Econometric Society）会员、纽约联邦储备银行学术顾问，剑桥大学和斯坦福大学等多所学术机构的客座教授，还拥有着企业主、泡沫预言家、专栏作者和畅销书作家等多重头衔。
不过，名头再大，也非完人。尤其是在难度最大的市场预测方面，绝不能迷信所谓的“权威”。在中国老一辈心中，马克思的知名度与伟大程度，肯定超过席勒吧。而事实证明，马克思的有些观点，是错误的，尤其是经济学领域。这使很多国家和民众，走了弯路，吃了苦头。
咱不闲扯那么多了。中国有句老话：对事不对人！先不管这个人，是多大的人物，还是就事论事吧。早上发微博之前，扫了一眼新京报的报道，下面是报道中关于席勒对中国楼市的观点。
今年获得诺贝尔经济学奖的三位经济学家中，罗伯特·席勒与中国关系密切，曾多次到访中国，并多次提及对中国房地产的看法，称中国房地产泡沫严重。
2009年12月罗伯特·席勒来到深圳出席某企业的活动，当时他在回答现场提问时表示，“中国经济发展得非常热，但是也有一些必须要警惕的现象，在深圳，房地产非常热，房价高居不下。”
席勒说，“在深圳、上海以及其他中国主要的城市，人们在买房，这样房子的价格实际上是数倍于他们的年收入的，不知道具体的比例是多少。我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了。如果是8倍，就要花8年的总收入买房。”
2009年，罗伯特·席勒到上海出席了由上海交大高级金融学院举办的EMBA论坛，当时他在接受媒体采访时表示，对上海的房价比较担忧。“早前听说过上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样，他为什么还要买这个房子？答案是他预期房价还会上升。人是有投机心理的，他觉得以后房子肯定还会涨，但是我觉得这肯定是非理性的。”罗伯特·席勒当时说。
2011年，在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上，席勒接受中国媒体采访时再次谈到房地产问题，并直言中国房地产存在泡沫。
他说：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策。中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”(李媛)
我想就上述观点，做些批驳。
第一，“我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了。”
老杨在上海也用电脑分析房价和收入比，看到了很多国家和地区的数字（我书中有举例，仅摘三个地区如下）。
比如美国：1970年以后，美国房价收入比（平均数）呈震荡式上升态势。最低点是1970年的3，最高点是2005年的6.4。40年多年来的均衡值，大概为4.5。2002至2006年，是美国房价大涨、泡沫生成的时间，房价收入比也快速增长。基本可以认为，房价收入比超过5.5，肯定已出现房价泡沫。2007年开始，随着美国房价持续下跌，房价收入比也快速减小，估计2012年已降至均衡值4.5上下，基本合理了。
比如台湾：1987年之前，台湾房价收入比一直维持在4左右，非常合理。之后，房价快速上涨，房价收入比亦激增，在房价高峰期的1989、1990年，台湾房价收入比为10左右。其后房价泡沫破灭，房价收入比回落，多年来一直在6上下徘徊，这就是台湾的合理区间。
比如中国内地：2004年之前，全国房价收入比保持只要不超过7，尤其位于6-7之间，从历史演变角度来看，是比较合理的水平。2004年开始，房价涨幅超过收入增幅，除了2008年，房价收入比一直保持在7倍以上，尤其是2007和2009年，房价涨幅远超收入增幅，房价收入比分别达到8和8.1，创造历史最高值。
1998年，世界银行对全球96个国家（地区）的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家，房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元-3999美元（中等收入户）的国家，房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家，房价收入比平均数为5.6。各国房价收入比的数值是高度离散的，这96个国家最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。由此可见总体上越是富国，房价收入比越低，越是穷国，百姓购房越吃力。
房价收入比是一个在国际上常用的指标，但其合理范围却无严格界定。上述数据，也只是大致反映各国之间，不同收入水平家庭之间区别。数值的高度离散，说明部分国家之间情况差别很大，应特殊情况特殊分析，不宜盲目进行国家之间的比较。另外，由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上存在差异，彼此之间的可比性并不强。在欧美国家，房价收入比既有一手住宅的，也有二手住宅的（成交量远大于一手房），部分国家采用的是按套计价，且是中位数房价，家庭收入也是中位数。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据，房价是按平方米计算的，房价和家庭收入都是按平均数计算的；而且居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在低估现象。因此，不宜拿我国的房价收入比，直接与欧美国家对比。
房价收入比跨国比较不太靠谱。但就一国之内，进行比较还是可以的。如果统计口径一致，比较一国或一地区房价收入比的连续多年的变化，就具有很高的研究价值。就我国内地而言，全国房价收入比保持只要不超过7，就不算高估，就没有泡沫。2012年为7.3，今年估计会略升些，比如7.5，比合理区间略高一点，但尚不能定性为大泡沫、严重泡沫。
如果再参考其他诸多指标，我对全国楼市的判断是：全国基本无泡沫，或者说无明显泡沫。但个别区域存在泡沫。既然无全局性泡沫，也就谈不上泡沫破灭。而个别地区泡沫破灭，如鄂尔多斯和温州，并不影响大局。
第二，“早前听说过上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样，他为什么还要买这个房子？答案是他预期房价还会上升。”这个现象存在，但对于上海的主流人群来说，这只并非主流现象。
统计局数字：2012年底，上海常住人口2380万，其中外来人口960万。上海当地人，平均工资收入并不高，但要知道：上海多数本地人享受过福利分房，历史上低价买断房改房，现在这些房改房的市场价格很高。而且很多当地人，一旦涉及拆迁，立即有了几套房。我知道的有些上海人，根本不工作，平时打打牌（上海街边、弄堂里的小棋牌室特多），动不动出国旅游，收收房租，偶尔换换房。
即便是只有一套小房子，那么卖后，再加点钱，或贷点款，就能换成大房子。对于本地人而言，根本不能用工资收入去对比房价。对于960万外来人，其中少数人是白领、金领，或者外地父母能提供资助，购房也不是大问题。其中多数外来民工、才毕业的学生、父母不能提供资助的外人来口，确实暂时没有能力在上海购房。但这也不奇怪呀，我想美国纽约也有很多买不起房的人。
下图是上海的房价收入比，口径与上图全国的一样。由于包含了安置房、经适房，所以看起来数值偏低了（如果剔除保障房因素，则2012年为19.1）。但仍不妨碍进行同一口径的纵向比较：2012为11.7，相比房价大涨的2004年之前，确实偏高，但大家如果承认2005-2006年房价水平是合理的（10多点），那么11.7也并不离谱。另外，由于众所周知的原因（但席勒不知道），近年来大都市人越来越多的收入没有在统计局数据中反映出来。还有，前几年很多地富人到上海投资购房，他们的收入也没在上海工资水平中反映出来。
第三，2011年，在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上，席勒接受采访时说：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策。”
作为长期跟踪研究美国楼市与房价，且在在美国可以说是首屈一指的房地产预测权威，席勒却根本没有预测到：2012年一季节开始，美国楼市开始复苏，房价止跌反弹，步入上行通道，其后标普-凯斯席勒房价指数同比增幅，不断扩大！比如今年7月标普-凯斯席勒（S&P/CS）20座大城市房价指数同比上涨12.4%！而同样为指数的中国70个大中城市房价指数，今年8月同比增幅近8%，已经被民众认为是房价大涨了。
我看网上有资料说：席勒成功的预测对美国房价的下跌，其后引发次贷危机。我没看过席勒的书，并不清楚他当初是如何断定美国房价出现泡沫，以及如何预测对泡沫破灭的。但是，房价有跌有涨，有涨有跌，当前的事实证明，就本轮美国房价自2007年下跌，至去年初见底，之后持续上涨，这样一个轮回来看，席勒可能是预测对了故事的“开头”，却猜错了“结尾”。可能，“泡沫预言家” 只会预期泡沫破灭。呵呵。
有一个小小的规律：那些预言某某事情、某某市场，将失败、崩盘、灭亡之类的人，只要预测对一次，就能让很多人记住、并且记很长时间，无论何时，回忆起都不禁啧啧惊叹：那人真牛呀！而那些预测对某某事物、某某市场将成功、上涨、繁荣的人，即便预测对很多次，很多人还是记不住！这可能与人性和记忆有关：人们更倾向于关注危机，害怕自己的悲剧发生，却又爱围观别人的惨事。
谢国忠为何这么牛？主要是，据说，他当年成功的预测了亚洲金融危机！从而名扬四海。其后，从2003年开始，他一直看空中国楼市，年年说、月月说（不知是否天天说）泡沫将破，房价将下跌五成、八成，结果至今没破，但依然有很多人相信他、追随他。神一样的人物。你说奇怪吧，也不怪。人性也。
好了。最后跟席勒打个赌，作为本文结尾。我从没跟谁打过赌，这种事没啥意思。纯属哗众取宠。那就当哗一次吧。不过，说是赌，肯定不成立，因为席勒根本就不屌我。我说赌，也只是想表个态度，吸引一下大家眼球而已。假如万万万分之一，席勒跨洋应赌了，那赌资由他定就行。大不了老杨输光屁股。然后，闭关思过，再写一本书：《我是怎么输给席勒的》。
输赢标准：未来五年内，如果中国房价累计下跌超过三成，连续下跌时间超过两年，我即告输。
标准解释：
1、中国房价，以全国70个城市房价指数为准，只要五年内某个时点，价格比现在（2013年10月）这个点位（统计局有基期数值可计算），下跌超过三成。
2、一个严重房价泡沫破灭后，房价一般都会下跌超三成，比如2011年某些月份相比2006年高点，美国标普-凯斯席勒（S&P/CS）20座大城市房价指数累计下跌了36%左右。比如香港房价2003年比1997年高点累计下跌了近七成。再如日本大都市地价至今仍远低于1990年高点。
3、一个严重房价泡沫破灭后，房价下跌时间至少会持续2年，泰国、日本、香港、美国等等皆如此。所以，我说要连续下跌超过2年才算数。
4、为何要求是未来五年，不是未来两三年，也不是未来十年、二十年？如果说未来两年三年，对席勒略显苛刻了。但凡已经形成的严重房价泡沫，一般不会持续超过五年，日本泡沫1985年开始生长，1988年长大，1991年破。美国泡沫2001年开始长，2003年加速长，2006年二季度见顶，2007年破灭。香港房价自04年来，至今连涨九年，所以我预计泡沫生成，必破无疑，且坐等。如果说未来十年二十年，对我又太宽松，我也只是预测还有白银十年，2025年后我也承认很容易出现大跌（需要具备外部货币条件）。因为席勒09年就说中国或一线城市房价非理性，比较高；2011年非常明确的说是严重泡沫。所以我把时点定到未来五年。对双方都不算苛刻。如果五年后都没破，那只能说明现在还不叫“严重泡沫"!
对于上述这篇文章，这场一厢情愿的赌约，事实上，就以当前市场形势来判断：老杨已经胜出。请大家看这张图：当时打赌时，全国70城房价同比增幅还未能见顶，两个月后，也即2013年12月才见顶。2014年全国楼市降温，房价下跌，环比连跌12个月，但已于今年5月上拐。而同比跌幅也见底，最大跌幅出现在今年5月，为6.3%，6月已开始收窄，将于今年11月前后上拐。
就本轮房地产短周期房价下跌时长与幅度而言，都没达到我之前约赌的标准。有看官会问，2018年还有3年多呢，你怎就能确定不会出现连跌两年，跌幅超三成的情况？呵呵，在研判这种趋势方面，老杨信心十足，过去五年，几乎没有败绩！各位如不信，三年后再来验货吧。